Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản

Với rất nhiều biến số để xem xét, làm thế nào để một nhà đầu tư hoặc chủ doanh nghiệp nhỏ định giá một tài sản tiềm năng? Dưới đây là năm phương pháp định giá bất động sản bạn có thể sử dụng để xác định giá trị nội tại của một tài sản thương mại.

Định Giá Bất Động Sản

Cách tiếp cận chi phí

Phương pháp định giá này xem xét chi phí để xây dựng lại cấu trúc từ đầu, có tính đến chi phí hiện tại của đất liên kết, vật liệu xây dựng và các chi phí khác có thể liên quan đến việc thay thế cấu trúc hiện có.

Phương pháp chi phí thường được áp dụng khi khó so sánh thích hợp, chẳng hạn như khi tài sản chứa các cải tiến tương đối độc đáo hoặc chuyên biệt hoặc khi các cấu trúc được nâng cấp đã tăng thêm giá trị đáng kể cho vùng đất bên dưới.

Phương pháp so sánh bán hàng

Còn được gọi là cách tiếp cận thị trường trên mạng, phương pháp này phụ thuộc rất nhiều vào dữ liệu bán hàng gần đây cho các thuộc tính tương đương. Bằng cách tìm kiếm các tòa nhà được bán gần đây với các tài sản tương tự từ cùng một khu vực thị trường, người mua hy vọng sẽ xác định được giá trị thị trường hợp lý cho tài sản đang được đề cập.

Ví dụ, một tòa nhà chung cư 12 căn có thể được so sánh với một tòa nhà khác được bán trong cùng khu phố chỉ vài tháng trước đó. Mặc dù phương pháp định giá này thường được sử dụng để định giá bất động sản nhà ở, nhưng nó có một nhược điểm đáng kể. Tùy thuộc vào điều kiện thị trường chung và cục bộ, có thể khó tìm thấy các so sánh gần đây cho các thuộc tính tương tự.

Cách tiếp cận vốn hóa thu nhập

Phương pháp định giá này chủ yếu dựa trên mức thu nhập mà nhà đầu tư có thể mong đợi nhận được từ một tài sản cụ thể. Thu nhập dự kiến ​​đó có thể được lấy một phần từ việc so sánh các tài sản địa phương tương tự khác, cũng như từ việc giảm chi phí bảo trì dự kiến.

Giả sử một tòa nhà được mua với giá 10 tỷ, và lợi suất dự kiến ​​là 6%, dựa trên nghiên cứu thị trường địa phương. Thu nhập dự kiến ​600 triệu mỗi năm có thể được tăng cường bằng cách thắt chặt sự thiếu hiệu quả hoặc bằng cách chuyển các chi phí liên quan khác cho người thuê, như sử dụng điện hoặc nước . Tất cả thu nhập dự kiến ​​trong tương lai được chiết khấu để phản ánh giá trị hiện tại.

Giá trị trên tổng số nhân thuê

Phương pháp định giá giá trị trên tổng số nhân thuê đo lường và so sánh định giá tiềm năng của một tài sản bằng cách lấy giá của tài sản và chia cho thu nhập gộp của nó. Nói cách khác, nếu bạn mua một tài sản thương mại với giá 2 tỷ và nó tạo ra 40 triệu tiền thuê mỗi năm, thì Tổng số thuê của bạn sẽ là khoảng 100.000 đô la / 20.000 đô la. Công thức định giá bất động sản thương mại này thường được sử dụng để xác định các bất động sản có giá thấp so với thu nhập tiềm năng dựa trên thị trường của họ.

Giá trị mỗi cửa

Phương pháp định giá bất động sản thương mại này được sử dụng chủ yếu cho các tòa nhà chung cư thay vì các cấu trúc đơn vị. Phương pháp này chỉ đơn giản xác định toàn bộ giá trị của tòa nhà dựa trên số lượng đơn vị. Một tòa nhà với 20 căn hộ có giá 40 tỷ chẳng hạn, sẽ được định giá 2 tỷ mỗ căn, bất kể quy mô của mỗi căn.

Cuối cùng, mỗi người mua định giá tài sản khác nhau. Việc định giá tài sản thương mại có một thành phần chủ quan và không khoa học. Các nhà đầu tư bất động sản thương mại tốt nhất đã mài giũa bản năng ruột thịt của họ xung quanh việc tìm kiếm các giao dịch hấp dẫn nhất và các phương pháp định giá hiệu quả nhất cho từng loại giao dịch cụ thể.